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化解物業糾紛 如何才能對症下藥

2015-07-06 14:25來源:未知作者:admin人氣:
         物業糾紛是伴隨著住房商品化和住房管理市場化的出現而產生的一種新類型的案件.雖然物業管理在我國產生的時間並不長,但物業糾紛的原因卻多種多樣,十分複雜。更為重要的是,物業糾紛的存在,影響著群眾的安居狀況和社會的和諧。
        (一)從法律層麵講:有關物業管理方麵的法律不健全是物業糾紛不斷增加的主要原因。到目前為止,我國尚沒有統一的物業管理法規。現有的《物業管理條例》在政策上,規定得比較籠統,缺乏可操作性,對開發商遺留的各種問題如何解決、如何指導業主委員會工作、物業管理企業收費如何做到公正、公開、透明等基本上無章可循,對於費用支出雖做了規範,但力度卻又缺乏。
          (二)從政府職能方麵:政府職能缺位是引發物業管理糾紛的重要原因。 以北京市為例,目前政府中承擔物業行政管理職責的是北京市建委物業處和小區辦,現在市區兩級政府物業行政主管部門的管理人員不過百人,他們要負責法規的起草製定、對物業管理企業的管理以及對物業管理活動的指導與監督。而目前小區物業糾紛關係千家萬戶,各種糾紛大幅上升。幾十名工作人員對不斷出現的糾紛往往是疲於應付,隻是哪裏出了問題了去哪裏救救急。因而出現了政府職能缺位的現象,使物業管理糾紛無法得到有效控製。同時,對已製定的法規及條例,更無監管及實施,對第三方監管又無行政支持及財務補貼,故造成雖有條文卻執行不到位。
         (三)開發商層麵:開發商遺留問題是引發物業糾紛的另一重要原因。我國房地產業發展速度很快,但卻存在建管不分的管理體製。相當一部分物業公司是從屬於房地產公司的“子公司”,其理所應當的成了房地產公司的延續。這就使物業公司從進入小區之始便站到了業主的對立麵上,成了開發商一係列遺留問題的處理者及維護執行者。通過審理結果,物業管理糾紛中有近70%是開發商遺留問題引發的物業糾紛。不少開發商在銷售期間進行欺詐性宣傳,盲目承諾。結果業主入住後發現原來的承諾沒有兌現,在找不到開發商的情況下,業主隻能將矛頭對準物業公司,從而引發各種糾紛。
         (四)物業公司層麵:物業公司的角色錯位,服務不規範不到位是引發物業糾紛的第四個原因。物業公司與業主之間是平等的合同關係,而這種合同關係又體現在服務與被服務的關係上,但有些物業公司卻發生了角色錯位,以管理者自居,認為物業管理突出的是管理而不是服務。加上部分物業公司是開發商組建或選聘的,自始便與業主有些對立,還有一些物業公司是從原房管部門轉製而成的,他們在思想上還沒有形成服務者的理念,對業主提出的意見不是主動溝通,積極化解矛盾,而是態度強硬或冷漠推諉。還有一些物業公司缺乏專業技術人員,維修不及時,服務質量差,不規範不到位,也引起大量糾紛。物業管理企業的財務收入不透明,侵占業主的公有收益甚至服務多收費、亂收費,也引起大量糾紛。對於侵占業主利益,一旦讓業主發現,又無第三方的調和,直接導致的就是業主拒交物業費,物業公司無法維係正常開支,隻能降低服務品質,服務品質的降低是導致更大麵積業主拒交物業費用。同時新聞媒體的介入,更使矛盾日趨激烈,甚至出現雙方大打出手,或業主張貼橫幅,或以車輛阻擋以示抗拒。
         (五)對業主而言:業主對物業管理的正確觀念和消費意識還沒有完全樹立起來,也是引發物業糾紛的原因之一。還有其他社會因素,收入結構、國民素質,觀念轉化、教育等相關社會問題矛盾轉移給物業公司,物業公司在提供服務的同時,也同樣承擔消化吸收社會問題和民事問題的責任。
         (六)風險管理方麵:今年年初,北京市建委、發改委共同推出了《北京市物業服務收費管理辦法》,在物業費構成部分,第八項為“共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用”,並且在經濟適用房收費標準中作了明確規定,為0.04元/建築平方米.月。為什麽要將保險機製引入到物業管理行業中呢?首先,物業管理是一個服務行業,既要對共用設施設備進行維護管理,又要給業主提供專業化的服務,在管理和服務的過程中,就會麵臨諸多風險,比如由於公共部位水管破裂造成業主家被淹,或者由於物業工作人員工作失誤導致業主摔傷,還有在小區停車場內車輛被砸、被劃等。這些事故的發生都會給物業公司的正常經營帶來很多麻煩,並由此產生經濟賠償責任和無休止的糾紛。保險的功能是轉嫁風險,當出現這些風險事故時,物業公司如果交給保險公司來處理,那麽,保險公司就可以為物業公司承擔經濟賠償責任,又可以減少與業主之間產生的糾紛、摩擦。我國的物業管理行業還處在一個起步階段,如何使物業管理逐步走向法製化、規範化的道路,這是所有物業人都麵臨的一個問題,合理利用保險是其中一項重要的手段,目前,一些物業公司,覺得購買物業管理保險是擠占自身盈利空間、增加服務成本、減少自身利益的舉動,實際恰恰相反,購買物業管理責任保險,是降低經營成本、減少服務摩擦、樹立服務品質、建立和諧小區的一項明智之舉。政府在借鑒了國外的先進經驗後,才將物業保險製度引入國內,並對收費標準進行了明確規定,這也是物業管理實行標準化、法製化標準之一。
         此項費用雖經多年倡導,但是因為沒有相應的適合物業公司特殊風險的保險產品推出,所以很多家物業公司並沒有享受到保險給物業公司帶來的益處。不過,今年這種情況將會有很大改觀。為了配合今年年初將要推出的新政策,北京物業管理協會經過與專業保險經紀公司合作,經過半年的市場調研,在聽取了大量會員單位的意見後,綜合了各家公司所麵臨的各種管理風險、責任風險,研發了一款物業公司專項險種—《物業管理責任險》。此險種為目前物業管理行業及保險行業中唯一一款專門針對物業管理公司特有的風險而研製的保險產品,與原來保險公司相應的產品“公眾責任險”相比,擴大了保險範圍、列明了保險責任,在出現風險事故時責任界定非常清晰,避免因此而產生的矛盾及糾紛。
         現在經過我們將近一年的運作,已有十幾家物業公司幾十個項目進行了投保,保障麵積近200萬平米。很多家物業公司已經受益,包括人員摔傷、水管跑水、車輛剮蹭、被砸等,通過協會與保險公司建立的“理賠綠色通道”,都及時、迅速得到了賠償。比如某物業公司管理的小區內,由於保潔人員擦地後地麵結冰,致使一業主摔傷,保險公司為其報銷了全部醫藥費、誤工費、營養費、陪護費、交通費等共計15000餘元。使物業公司經濟賠償責任得到了有效轉化,也使業主得到了滿意的服務,更增進了業主與物業公司之間的關係。
         目前各家會員單位對此險種的反應都非常好,大大滿足了物業公司轉嫁責任風險的需求,通過風險管理,可有效加強品牌建設,減少社區經濟矛盾,完善服務品質和管理水平。

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